共同财产纠纷-强制出售在新南威尔士州的物业

内幕人士 – 行业专业知识 | Henry Kwok (郭浩亮) 與 Patrick Loi | 二零二零年十月二十九日

共同财产纠纷-强制出售在新南威尔士州的物业

共同持有物业纠纷

在您的人生当中或许会在许多情况下,有机会成为物业或土地的共同持有者,这些情况包括因为婚姻或恋爱关系购买,与家人或亲戚一起购买,继承家庭财产,又或只是寻求投资机会。

但是当您与其他共同持有者之间出现问题或纠纷的时候,您应该怎么办? 您该如何去解决纠纷,又如何同时保护您的权益或套现共有物业?

您是否无法与您的共同持有者就物业或土地的出售达成协议?

在大多数情况下,共同物业的持有者们可以通过双方协议来套现物业及其增值或损失。 但是如果持有者之间有分歧,则有可能会影响物业或土地的出售。

在这些关系破裂期间,您的共同持有者们甚至可能对您隐瞒关键的财务信息,或者不与您或您的代表一起合作出售物业权益。

在您尚未与他人购买物业或土地时,请确保您与共同持有者们已提前达成书面协议。

共同持有者之间的协议。

如果您和您的共同持有者在购买财产或土地之前已经签订了共同所有权的书面协议,那么这类协议可以帮助您和共同持有者更加了解双方的应有权利,义务和责任。它还应规定如何评估和出售物业或土地,如何解决纠纷或意见分歧,如何出售共同持有权,或收购其他共同持有者权益的相关机制和要求。

很不幸的是,一份起草不当的协议可能会限制您可采取的维权程序或相关法院强制出售物业或土地的能力。 如果您没有共同持有者协议的保障,或者这些协议中存在无法解决的起草缺陷或问题,你应该在开始任何法律程序之前进行调解。

互相沟通及探讨是解决争端的第一步。

我们建议解决争端的第一步,始终应该是在可行的情况下与您的共同持有者之间进行具有建设性的友好讨论和沟通。

当然,您应该在事前准备一个结构化的计划。 例如,计划中应该考虑及概述您希望或需要出售该房产的原因,您建议出售该房产或你产权部份的相关计划。 在制定计划的过程中,您将更深入的理解双方在共同持有者协议(如果存在)下的应有权利和义务,也可以假定某些分歧下的应对计划,并可制定您满意的最佳解决方法,等等。

但是很多时候,即使进行了调解,各方之间也可能有太多的分歧,因而无法达成合理的协议。

书面证据是关键。

无论您打算采取什么解决纠纷或解决所有权的方案,详细记录双方之间的往来沟通及纷争都是很重要的。 因为如果您最终需要在法院解决纠纷时,您有可能需要向法院提交您为解决此纠纷而已经采取的合理步骤及相关证明,以及证明其他共同持有者如何不遵守共同持有者协议等。

申请委任法定信托人强制出售物业。

当您的共同持有者拒绝出售该物业并且拒绝与您商讨解决任何关于持有权的问题时,您可能会没有其他选择,只能提起法律诉讼。

在澳大利亚的新南威尔士州,您可以根据新南威尔士州1919年《产权转让法》中第66G条(「该法」)向新南威尔士州最高法院提出诉讼申请,并概述您共同持有者之间的相关争议或过往出售物业的谈判或讨论。 法院拥有酌处权可以考虑任命一位法定信托人(「信托人」),并对有争议的物业或土地进行法定信托程序。

一般而言,法院将会向信托人提供使其有权控制和出售物业或土地的相关法令,要求信托人必须尽其最大能力,并且谨慎,勤勉和熟练地行使这些权力,如同一个理论上完全理智的人在管理他人事务时应有的表现。 信托人在行使任何权力时必须慎重考虑,并行为需要符合信托受益人最大利益。 这些与《2001年公司法》对清算师们行使权力时的要求类似。

信托人还将有权力聘请相关技工修理或改善物业或土地,聘请律师和物业销售顾问等进行物业出售。 信托人必须在合理的时间范围内以当前市场条件和情况下允许的最佳价格出售物业或土地。 该法还规定,如果信托人在法院的授权下进行出售交易,则购买者不必担心共同持有者的同意与否,而租户不可以以信托买卖为由来终止租赁。

物业或土地一经出售,所得金额将存入信托程序监管下的银行账户,并根据财产所有权的相关比例,等待分配给受益人。 信托管理期间,信托人将会收到适当的报酬及报销适当的支出,一般来说,信托人的薪酬需与受益人商定或由法院决定。

作为物业或土地的共同持有者,并不一定意味着盈余的资金将平均分配,因为盈余资金是根据共同持有者对物业或土地所作出的贡献。 贡献可以包括为物业或土地所支付的金额,例如:

  • 按揭还款;
  • 市政管理费用或水费;
  • 住房保险费;
  • 租金(如果其中一个持有者居住在物业中,而不包括其他持有者); 和。
  • 为土地/财产增值的重大改进。

如果一个共同持有者对财产的贡献大于另一个共同持有者,则需要进行财务审核,以确保每个共同持有者都能获得其应得的销售收益分成。

Greengate Advisory如何能提供协助?

Greengate Advisory是一家致力于为中小型企业和个人重组,破产和财务调查的公司。

如果您是物业或土地的共同持有者,并希望出售该物业或土地,或者另一个共同持有者试图出售该财产,我们建议您就自己的权益和责任寻求专业建议。

由于我们经常需要根据《2001年公司法》进行正式任命的托管或清算程序,我们了解并知道如何应对严格的法律要求,并遵守法律和法院规定的强制性信托义务。

如果您与共同持有者之间有纠纷,我们可以为您分析您的可有选择,并为您提供值得信赖,可靠和主动的建议。 我们曾经被任命为法定信托的信托人,也在信托管理中为各方达成合理及时的结果。